파파라치님의 이글루



2013/03/06 07:12

자본시장에서 투기의 역할 세상보기

파파라치 님의 부동산 투자관련 글의 문제점



0. 우선 단순한 오해에서 비롯된 부분부터 정리하고 들어가도록 하겠다.

첫번째로, 원글에서 내가 사용한 "투자"의 개념은 불온님의 투자/투기 구분에 따르면 100% "투기"의 개념이라는 점을 밝혀두어야 하겠다. 불온님은 "경제학에서 투자와 투기는 개념적으로 구분되는 것"이라고 자신있게 말씀하시지만, 금융관련 경제학에서는 국제 투자론을 제외하고는 투자=speculation의 의미로 간주된다. 심지어 나에게 금융론을 가르쳤던 교수님은 투자와 투기의 구분은 불가능하다고 명시적으로 말씀하셨을 정도니까 말이다.(정확히 말하면, 투기적 수요와 실물 수요는 구분할 수 없다고 배웠다) 일반적으로도 주식투자나 채권투자를 이야기할 때 "투자"라고 하지 "투기"라는 용어를 사용하는 경우는 드물다. 그러므로 앞으로도 "투자"와 "투기", "투기적 수요"라는 표현을 필요에 따라 병행하여 사용하되, 모두 speculation의 의미로 사용되고 있음을 유념하여 주기 바란다. 다만, 불온님의 서술 중에서 지대와 관련된 부분은 내가 다루지 않은 부분이고 논의와도 별다른 관련이 없으므로 제외하기로 하겠다.

두번째로, 불온님은 내가 경제학이 아닌 경영학의 입장에서 사고하고 있는 것이 아니냐는 언급을 하고 있는데, "어떤 자산에 높은 가격을 지불할 것인가에 대한 의사 결정을 통해 자본의 효율적인 배분이 일어난다"고 말했을 때 나는 개개 기업이 아닌 사회 전체의 자원의 효율적 배분을 의미한 것이었다. 기본적으로 가장 생산성이 높은 자원에 가장 높은 가격이 매겨지는 시장 경제 시스템이 자원의 효율적인 배분을 가져오고(불온님도 지적했듯, 현실에서 완벽하게 적용되지는 않는다), 부동산 투자는 그 시스템의 일부라는 취지로 설명하였으므로 오해의 여지는 없다고 본다.



1. 논쟁의 중점이 되는 부분은 크게 두 가지인 것 같다. 1) 부동산 투자라는 행위가 사회 전체에 기여하는 바가 무엇인가(혹은 있는가) 그리고 2) 이 과정에서 발생한 투자자들의 소득은 어떻게 정당화될 수 있는가 라는 것이다.


2. 우선 1) 부동산 투자라는 행위가 사회 전체에 기여하는 바가 무엇인가(혹은 있는가)라는 부분은 원글에서 가장 중점을 두어 설명한 부분인데, 불온님은 충분치 않다고 느끼는 것 같다. 사실 이 질문은 "자본시장의 존재가 어떻게 정당화되는가?"라는 질문과 같은데, (실제로 불온님도 덧글에서 주식투자도 사회적 부의 증대에 기여하는 바가 없다고 언급하고 있다) 원글에서 생략된 부분을 보충하여 좀더 상세히 설명하자면 다음과 같다. 

사회가 제한된 자원을 가지고 최대의 효용을 달성하기 위해서는 각 생산요소(토지, 노동, 자본)가 가장 많은 가치를 생산할 수 있는 부분에 투입되어야 하며, 시장경제는 생산요소를 가격에 의해 배분함으로써 이 문제를 해결한다. 즉 토지가 부족하면 토지의 가격이, 노동이 부족하면 노동의 가격이 상승함으로써 상대적으로 희소한 자원(가격이 높은 자원)이 생산성이 낮은 부문(ex. 사양산업)에 배분되지 못하도록(뒤집어 말하면 생산성이 높은 부문에 투입되도록) 유도하는 것이다.

자본시장은 바로 자본이라는 생산요소의 가장 효율적인 배분을 위해 존재한다. 예를들어 주식 시장에서 생산성이 높은 기업의 가치는 높게, 그렇지 않은 기업의 가치는 낮게 평가되는 것은 생산성이 높은 기업에 보다 많은 자금이 배분되도록 함으로써 자본이라는 자원의 낭비를 막고 사회 전체의 생산성 향상을 가져오도록 하는 것이다. 문제가 되는 부동산의 경우도, 부동산의 생산성에 따라 다른 가격이 매겨짐으로써 높은 가치를 생산할 수 있는 부동산이 생산성 없는 일에 사용되는 것을 방지한다. 예를 들어 강남의 노른자위 땅에 1천억원을 들여 20층짜리 건물을 지으면 매년 200억원의 가치를 생산할 수 있는데, 여기다 스케이트장을 지어 1억원의 소득을 올리는 것을 상상할 수 있는가? "토지"라는 자원에 가격이 매겨지지 않으면 바로 이런 일이 발생한다.

하지만 이건 이론적인 얘기고, 불온님이나 도르래님이 정말 묻고 싶은 것은 "투기꾼들이 나서지 않아도 시장에서 알아서 가격이 결정될 텐데 도대체 투기꾼들이 왜 필요한가?"라는 것일 것이다. 사실 여기에 대해 따로 배운 적은 없지만 상식적인 수준에서 몇 가지 대답은 할 수 있다.

첫번째 대답은 투자자(=투기꾼)들 자체가 시장을 구성하는 한 부분이라는 것이다. 특정 재화에 대한 수요를 실물수요와 투기적 수요로 구분했을때, 자본 시장에서 실물수요가(그런게 존재한다면)만이 시장에 참여할 수 있다면 시장 자체가 성립하기 어려울 것이다. 

다시 주식시장의 예를 들어보자. 기업은 투자를 위한 자금을 조달하려는 목적으로 주식을 발행하는데, 주식시장에 시세차익을 목적으로 하는 투자자는 없고 그 주식을 진득하게 쥐고서 배당금을 받으려는 목적의 "실수요가"만이 있다고 생각해 보자. 원활한 거래가 일어날 가능성이 희박할 것이고, 기업은 주식시장에서 자본을 조달하는데 어려움을 겪을 것이다. 부동산 투자도 마찬가지다. 전입/전출이 활발한 지역이라면 모르겠지만(사실 이런 지역에의 투자는 오히려 "대박"을 터뜨리기가 어렵다. 차라리 지대를 목적으로 하는 투자가 적절할 것이고, 이것도 넓은 범위에서는 "실물수요"에 가깝지 않을까), 그렇지 않은 경우 거래에 상당한 시간이 걸릴 것이고, 빨리 기존의 부동산을 처분하고 다른 지역의 부동산을 구매할 필요성이 있는 "실물" 수요가에게는 장기간 자금을 묶어두어야 하는 일이 발생할 것이다. 투기적 수요는 "시세차익"을 목적으로 지금 당장은 가격에 상응하는 효용을 창출하지 못하는(혹은 사용할 수 없는) 자산을 구입함으로써 이 간극을 해결한다.

두번째 대답은 투자가 활발해질수록 시장에서의 정보가 가격에 반영되는 시간이 단축되고, 이를 통해 자원의 효율적 배분이라는 시장경제의 장점이 극대화된다는 것이다. 다시 주식시장에서의 예를 들어보자. 어느 제약회사가 신약에 사용되는 물질을 개발했다고 했을때, 실제 이 물질이 상용화되어 판매되기까지는 보통 10년이 넘는 시간이 소요된다. "실물"을 기준으로 했을 때 이 회사의 주식의 가치는 신약 물질이 이윤을 창출하는 시점(10년후)에 가서나 올라야 할 것이다. 실제로는 신약 개발 소식이 알려지기 전부터 주식의 가치는 요동치기 시작한다. 이것이 가능한 이유는 이 신약의 경제적 가치를 평가하고 이것이 현재의 주가에 얼마로 반영되어야 하는지를 계산해 내는 무수한 시장참여자가 있기 때문으로, 투자가 활발하지 않은 환경에서는 있을 수 없는 일이다. 우리가 신약을 발표해도 주가가 요동치지 않는 일을 상상하기 어려운 것은 그만큼 투기적 수요가 활발한 세상에 익숙해져 있기 때문이지, 정보의 실시간 업데이트 자체가 시장의 당연한 속성은 아니다. 적어도 거래가 활발하지 않은 시장에서는 그렇다.

부동산의 경우는 어떨까? 부동산 투자에 부정적인 이미지를 가진 이들에게 부동산 시장에서의 "정보"는 정부의 대규모 개발 프로젝트 같은, 알려지는 순간 땅값을 열배로 뛰게하는 그런 대박 신화겠지만, 그리고 과거 고도성장 시기에 이런 일이 드물지 않았던 것은 사실이지만, 사실 대부분의 "정보"는 이미 시장 참여자 대다수에게 알려진 정보를 바탕으로 이것이 실제 부동산 가격에 어떻게 반영될 것인가 하는 "예측"이다. 용산 미군기지의 반환 이후 정부의 재개발 사업이 어떤 방향으로 진행되고 이에 따라 주변 상권이 어떻게 변화할 것인가 하는 것과 같은 것 말이다. 이 과정에서 부당하게 정보를 얻은 이들이 이익을 볼 수 있다는 가능성은 부인하지 않겠다.(엄격한 사법적 처벌이 필요한 부분이다) 하지만 이런 정보가 바로 부동산 가격에 반영이 되었을 때, 경제 행위자는 이에 맞게 경제 행위를 설계할 수 있게 된다. 1년 후면 대규모 상권이 들어설 땅에 천평짜리 전원주택을 짓는 것 같은 어리석은 짓을 하지 않게 된다는 것이다. (반복해서 설명하지만, 거래가 활발할수록 새로운 정보의 반영 속도는 빨라지며, 투기적 수요는 거래의 활성화를 견인한다.)


3. 다음으로 2) 이 과정에서 발생한 투자자들의 소득은 어떻게 정당화될 수 있는가는 원글에서 다루지 않은 부분인데, 투기적 거래의 정당성(앞에서 설명했다)이 입증되면 별도로 설명할 필요가 없다고 생각했기 때문이지만, 투기적 거래 자체는 필요하다고 해도 그로 인해 얻은 소득은 부당하다는 의문이 제기될 수 있기 때문에("이렇게 땅 값이 뛸 동안 자본가 A는 무슨 노동을 했는가?"라는 질문은 바로 이 부분을 겨냥하고 있다) 여기에 대해서도 답해 보도록 하겠다.

부동산을 비롯한 자산의 가격이 올라서 돈을 버는 경우는 크게 두 가지로 나누어 생각해 볼 수 있다. 단순한 운에 의한 경우와 의도적인 투기에 의한 경우이다. 

우선 불온님이 예로 든 "부동산을 구입했는데 가격이 오른" 자본가는 투기꾼일 수도 있지만 투기꾼이 아닐 수도 있다. 만약 그가 애초에 부동산을 구입한 동기가 가격이 오를 것을 예상했기 때문이라면 투기꾼이지만 공장을 지으려고 땅을 샀는데 예상하지 못한 호재로 가격이 올랐다면 그냥 운이 좋은 것일 뿐이다. 그리고 단순히 운이 좋아서 떼돈을 번 것이라면 그 토지의 주인이 조상 대대로 땅을 물려받아 농사를 짓던 농사꾼인 경우도 마찬가지다. 실제로 부동산 투기가 극성을 부렸던 노무현 정권 당시, 김포 신도시 매립지에서 농사짓던 사람들이 대거 떼부자가 된 일은 유명하다. 사실 이거야말로 아무런 "노동" 없이 돈을 버는 일인데, 사람들이 의도적인 투기꾼을 대할 때보다 이런 이들에 대해 더 관대한 것은 아이러니한 일이다. 어쨌든 이 경우는 우리가 다루는 "투기"의 범위를 벗어나므로 더 이야기하지 않도록 하겠다.

다음으로 의도적인 투기, 즉 자산 가격의 상승을 예상하고 자산을 매입하는 행위에 "노동"이 들어간다는 사실은 부인할 수 없을 것이다. 불온님은 여기에 대해 "그의 노동이 자산가격 상승에 어떤 영향을 미쳤는가?"라고 묻고 있는데, 여기에 대한 내 대답은 "그의 노동은 영향을 미치지 않았다. 그러나 그가 감수한 리스크를 감안하면 그의 수익은 정당하다고 볼 수 있다. 그리고 그의 행위가 사회의 효용성 제고에 기여하고 있거나, 혹은 그렇지 않더라도 누군가에게 정당하게 귀속되어야 할 재산을 빼앗은 것이 아니라면 부당하다고 볼 수 없다."는 것이다.

모든 투자에는 리스크가 따른다. 그리고 투자가가 리스크를 감수하는 것은 수익을 기대하기 때문이다. 리스크가 없이 높은 수익을 낼 수 있는 일이 있다면 누구나 다 거기에 투자를 하려고 할 테고, 따라서 수익률은 리스크에 맞게 조정된다. 누군가가 투기로 떼돈을 벌었다면, 특별한 통찰력이 있거나 큰 리스크를 감수했다고 보아야 한다. 특별한 통찰력은 드문 재능인 만큼, 일반적으로는 그만한 리스크의 감수가 있었다고 보아야 하고, 그 말은 반대로 쪽박을 찬 투기꾼들도 존재한다는 말이 된다.

만약에 리스크와 가치 창출 사이에 인과 관계가 없다는 이유로(즉, 리스크 자체가 가치를 창출하는 것은 아니라는 이유로) 리스크를 보상하지 않으면 어떤 일이 발생할까. 리스크가 있는 자산(=모든 자산)에는 아무도 투자를 하지 않을 것이고, 이는 자본시장을 위축시키며 위에서 설명한 자본시장의 기능을 저해할 것이다. 따라서 리스크에 대한 보상인 투기꾼의 소득은 정당하다고 해야 하지 않을까. 오직 노동만이 정당한 소득을 가져온다고 주장하는 것이 아니라면 말이다. (물론 리스크 없는 투자행위, 즉 정보의 독점에 의한 투자는 당연히 처벌되어야 한다는 것은 원글에서 이미 언급하였으므로 되풀이하지 않겠다.)

그리고 누군가의 행위가 사회에 해를 끼치지 않았다면, 다시 말해 다른 누군가에게 정당하게 귀속되어야 할 재산을 빼앗은 것이 아니라면 그가 떼돈을 벌든 말든 무슨 상관이냐는 것이 내 솔직한 생각이다. 맑시스트라면 "모든 가치는 노동으로부터 발생하고, 따라서 노동자에게 귀속되어야 하며, 노동자에게 귀속되지 않은 가치는 노동자로부터 빼앗은 것"이라고 주장할지 모르지만, 못 받은 임금도 없고 못 받은 대금도 없으며 보상받지 않은 건물주도 없다면 내가 보기에 빼앗긴 것은 없다. 빼앗긴 쪽이 "노동자 계급 전체"라고 주장하는 거라면 또 모르지만 말이다. 

물론 투기 과열로 인한 부동산 가격의 변동성 확대나 지대의 지나친 앙등, 근로 의욕 저하(내가 보기엔 입증하기 어려운 구실이지만)와 같은 부작용을 방지하기 위해 세금 인상이나 소유 제한과 같은 정책 수단을 동원하는 것 자체를 부정하는 것은 아니다. 그러나 지나치면 문제가 생기는 것은 투기만이 아니고, 인기에 영합한 정책이 더 큰 문제를 가져올 수 있는 것도 부동산만은 아니다.


4. 부동산 투기를 부정적으로 보는 이에게 희소식을 하나 알려드리자면, 이미 우리나라에서 부동산으로 돈을 벌기는 어려워졌다는 것이다. 사회가 안정화될수록 투기의 기회는 사라진다. 선진국은 사회가 안정적이지만 그만큼 대박의 기회도 적다. 대박을 터뜨리려면 워렌 버핏 정도까진 아니더라도 그에 버금가는 특별한 재능이 있어야 한다. 그것이 선진국에서 계층간 유동성이 사라지는 이유이다. 우리나라도 점점 "선진국"에 도달할수록 과거 "강남 신화"와 같이 부동산으로 대박을 터뜨릴 기회는 사라져갈 것이다. 하지만 그만큼 경제적 역동성이 사라진다는 의미이기도 하므로, 그게 꼭 좋은 일이라고 단정할 수만은 없을 것 같다. 

덧글

  • 소드피시 2013/03/06 08:53 #

    넘겨짚는 것일수도 있지만 도르래님과 불온님의 이슈 제기는 주거 목적의 토지 사용 비용을 과다하게 만든 원인을 찾으려는 게 아닐까 싶은데 주거지에 대한 투자(혹은 투기)가 발생시키는 효용은 무엇이 있을까요.

    아, 물론 글 잘 읽었습니다. 투자와 투기의 구분이 쉽지 않다는 걸 경제학에서 인정한다는 사실은 처음 알았습니다. 막연히 그렇지 않을까하고 생각만 했는데 인정받은 기분입니다.
  • 파파라치 2013/03/06 16:35 #

    1. 주거지에 대한 투자 역시 다른 부동산 투자와 같은 역할을 하겠죠. 실수요자간의 거래의 간극을 해결하고, 적정한 가격이 반영되도록 하는 역할을요.

    2. 네, 경제원론 수업 정도에서 언급하고 넘어갈 뿐 실제로는 구분하지 않습니다.
  • Fedaykin 2013/03/06 09:03 #

    어쩨 시장에다가 도덕정 당위성을 요구하는거같아보이긴 합니다.
  • 파파라치 2013/03/06 16:36 #

    경제학의 범위를 넘어서는 일이긴 하죠. 물론 그렇다고 생각해 볼 가치가 없다고 할 수는 없지만요.
  • 武究天尊 2013/03/06 10:48 #

    인간행동 자체가 투기적 요소를 가지고 있다고 생각합니다. 말씀하신대로 투자와 투기의 구분은 어려우며 공정한 시장경쟁을 어긴 경우 그 책임을 명확히 물어야 하지만, 불확실한 미래예측으로 인한 수익이 죄악시되는건 시대착오적 시체이론의 망령이라 생각되는군요.
  • 파파라치 2013/03/06 16:37 #

    지나쳐도 모자라도 문제가 되는것이 투기니까요.
  • 커터 2013/03/06 13:19 #

    투자의 투기와 구분은 학문적으로는 가능하더라도 현실에서는 무의미하죠.
    모든 사람이 같은 자본으로 더 많은 이익을 내려고 행동하니까요.

    자신이 살기 위해 집이 필요한 사람도 집값이 떨어지는 때는 집을 사는 걸 피하고,
    그게 전세파동으로 나타난게 요 몇년 간 우리나라의 부동산 시장이죠.

    반대로 주식이든 집값이든 오르는 장에선 대출까지 받아가며 생난리를 피우고요.

    그런 마당에 부동산 거래가 실수요냐 아니냐 투자냐 투기냐 따지는 것은
    가난한 것들이 명품백은 왜 들고 다니고 비싼 커피는 왜 마시냐,
    부자들 사치하지 말고 절약하라는 것 만큼이나 허무한 얘기입니다.

  • 파파라치 2013/03/06 16:38 #

    어떤 실수요가도 자산 가치가 떨어지는 걸 좋아할 사람은 없죠.
  • 리카아메 2013/03/06 16:15 #

    읽고 좋은 공부 되었습니다. 감사합니다.
  • 파파라치 2013/03/06 16:38 #

    도움이 되셨다니 다행입니다.
  • 천영유희 2013/03/06 18:54 #

    뭔가... 투기꾼이라는 단어에는 굉장히 많은 가치판단이 들어가는 것만 같은 기분이 듭니다.... 만.
  • 파파라치 2013/03/07 05:58 #

    뭐 그렇긴 하죠;;
  • MoGo 2013/03/06 22:24 #

    작년에 강호동이 강원도 토지 투자건으로 잠깐 강제 휴식 당할 때 모 사이트에서 하도 강호동을 까대길래 '투기와 투자는 그렇게 명확히 갈리는 게 아니다. 그 지역은 이미 개발 정보가 계속 있었왔던 만큼 강호동이 일반인들이 알 수 없는 정보를 토지를 샀다는 근거도 없고 토지 거래 자체도 법적인 하자가 없다면 이렇게 미친듯 당할 이유가 없다'라고 했다가 아주 제대로 다구리를 당한 기억이 있네요. 하도 웃겨서 '우리집도 거주 목적이 아니지만 따로 빌라가 있었고 세 주었다가 팔고 다른 집 샀다. 주변에 그런 케이스 없냐'고 했다가 '그게 투기지 뭐냐'며..... 이하생략. 여튼 잘 읽었습니다. 전공자님들의 글은 확실히 깔끔하고 명확하군요.
  • 파파라치 2013/03/07 06:02 #

    사촌이 땅을 사면 배가 아픈게 우리나라의 오랜 정서였으니까요. 확실히 부동산 투자에 대한 대중의 반감은 존재하는것 같습니다.
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